26.05.2022

Строка в квитанции «Содержание помещения»
В платежке от УК Сфера есть строка содержание помещения. Чтo вxoдит в это сожержание? УK должна opгaнизoвывaть и пpoвoдить мeлкий тeкyщий peмoнт: нaпpимep, oкpaшивaть cтeны, пpиклeивaть oтoшeдшyю плиткy, штyкaтypить тpeщины и др., менять лампочки, убирать подъезды и около дома (в том числе снег зимой), устранять аварии, обеспечивать работу лифтов, пожарной сигнализации, сезонная подготовка объектов (промывка, опрессовка системы отопления, ГВС) работы в подвале и на чердаке, обслуживание инженерно-технического оборудования - насосы, электрощитовые и т.д.

Отдельная квитанция «Взнос за капитальный ремонт»
Нам в мае 2022 года стала приходить новая платёжка от УК Сфера - взнос на капремонт. Эти деньги накапливаются на спецсчёте дома. Деньги капремонта можно использовать только в трёх целях, так написано в Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ ч.1 ст.174):
1) Оплатить работы
2) Оплатить дополнительные работы, предусмотренные субъектом РФ
3) Погасить кредиты, полученные для оплаты капремонта

Рассмотрим первые две цели. Работы определены в ЖК (статья 166, часть 1), а именно:

• ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
• ремонт фасада;
• ремонт фундамента.

Оплатить дополнительные работы, (ответ МинЖКХ МО) например:

• утеплить фасад;
• переустроить невентилируемую крышу на вентилируемую;
• устроить выходы на кровлю;
• установить коллективные ОДПУ, а также узлы управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;
• установку автоматизированных информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (АИС)

Таким образом деньги капремонта можно потратить только на определённые цели и их нельзя использовать на другие работы, не предусмотренные в законодательстве.

Какие работы и услуги требуются дому?
У жителей дома есть ряд запросов, которые требуют денежных затрат: шлагбаум, видеокамеры, дизайнерский ремонт подъездов, запуск четырёх ОДПУ тепловой энергии в ИТП, свой компьютер для АСКУВ, установка теплосчётчиков (счётчиков-распределителей). Если у жителей возникает потребность в дополнительных услугах, то необходимо подумать об источнике финансирования данных работ. Можно рассмотреть несколько вариантов: разовый взнос денег, деньги от использования общедовомого имущества, увеличение тарифа строки содержание и ремонт в квитанции ЖКХ от УК Сфера (сейчас мы платим тариф, установленный горадминистрацией Красногорска для нашего типа дома с набором благоустройств). При этом любые дополнительные денежные взносы от жителей требуется утвердить на ОСС с кворумом 50%+, где большинство проголосовавших "за" (ст.46 ч.1 ЖК РФ) или с кворумом 2/3 (шлагбаум - ст.46 ч.2 ЖК РФ) от общего числа голосов собственников.

Шлагбаумы
На территории домов 26-36 (включая парковочные карманы Красногорского бульвара) физически может поместиться примерно 600 машин, при этом квартир 1616. Здесь важно выбрать правильную концепцию оплаты за установку и эксплуатацию шлагбаумов: платят все жители или только автомобилисты. Опыт из Мытищ. По подсчётам получается, что одна машина на 2.5 квартиры. Такая проблема характерна для всей Поймы. Есть большая проблема убедить проголосовать жителей, у которых нет машин, за шлагбаум и с последующей абонентской платой за его обслуживание.
Пример проекта

Видеокамеры
Кроме стандартного набора опций по записи и хранению видео, хотелось бы получить сервис с возможностью онлайн просмотра с видеокамер на любом устройстве (компьютер, смартфон), а также видеокамеры в лифтах.
Пример проекта

Дизайнерский ремонт подъездов
Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (п. 3.2.9 Правил № 170, Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170). Жители могут потребовать от УК произвести ремонт подъездов дома. Необходимо написать обращение от жителей в УК и приложить дефектную ведомость (что ремонтировать подъезде, надо обойти два подъезда и составить её). Ремонт будет косметическим, то есть подъезд подкрасят, подштукатурят, где нужно, но не более того, приведут в то состояние, в котором дом сдавался при введении в эксплуатацию. В случае, если нужен хороший дизайнерский ремонт, а не косметический, то УК предлагает софинансирование ремонта. Часть денег платит УК, часть жители. Для этого жителям нужно самим определиться, что нужно косметический ремонт или дизайнерский. При проведении переговоров о софинансировании ремонта с УК у нашего дома есть преимущества: у нас нет долгов, наш дом на прямых договорах с ресурсниками, то есть можно требовать уступок со стороны УК.
Пример ремонта в соседних домах

ИТП
В нашем индивидуальном тепловом пункте (ИТП) застройщиком дома (штатно) установлено пять общедомовых приборов учёта (ОДПУ счётчиков тепла) марки ВИСТ. Сейчас котельная делает расчёт по теплу с домом по вводному прибору учёта. Остальные счётчики стоят в ИТП, но не участвуют в расчётах. Но при желании (это подкреплено законодательством) можно ввести в эксплуатацию счётчики: ГВС жилые, ГВС нежилые, Отопление жилые, Отопление нежилые. Таким образом у нас в доме можно сделать справедливый учёт ресурсов по теплу. Стоимость горячей воды будет стоить столько, сколько насчитал счётчик ГВС за месяц, отопление будет стоить столько насчитал счётчик Отопления за месяц. У нежилых будут свои счётчики. Известно, что нежилые помещения потребляют значительно больше тепла, чем жилые, потому что зимой через входные двери посетители заносят холодный воздух. Сейчас стоимость горячей воды занижена, но при этом стоимость отопления завышена, так как нехватку тепла, требующегося на подогрев воды, чтобы из холодной она стала горячей, перераспределяют на отопление. А летом, когда отопление выключено, всё тепло, поступающее в дом, идёт на подогрев воды. И жители видят, что реальная стоимость горячей воды летом в два раза выше, чем зимой. Таким образом ввод в коммерческий учёт всех общедомовых приборов учёта привело бы к более справедливому начислению платы за услуги котельной. По подсчётам сейчас жители переплачивают за отопление примерно на 15% больше за год для обеспечения "дешевой" горячей воды. Стоимость поверки одного ОДПУ 20.000 рублей.
Нежилое помещение в МКД имеет собственный ввод тепловой сети и собственный прибор учёта

АСКУВ
Автоматический съём показаний счётчиков воды был смонтирован при постройке дома, но не введён в эксплуатацию. Я попросил УК Сферу в феврале 2019 года запустить систему АСКУВ. Сейчас она работает в полуручном, в полуавтоматическом режиме (можно сказать в экспериментальном режиме). Данные снимаются и отправляются на компьютер Сферы. Там данные сотрудник Сферы обрабатывает и складывает в экселе, затем это отправляется в Водоканал и Котельную. Если житель поменял счётчики или временно отключал для проведения ремонта в квартире, то возникают проблемы. У УК Сферы нет оперативного взаимодействия (пока сотрудник получит письмо, пока внесёт исправления, данные уже поменяются). Чтобы исправить эту ситуацию можно в электрощитовую нашего дома купить компьютер (цена вопроса 15-20.000 руб), на этот компьютер установить специализированный софт программный комплекс "Пульсар" (цена вопроса ~20.000 руб), тогда я сам смогу видеть в реальном времени данные и вносить нужные изменения. Каждый месяц в чате я публикую данные которые присылает Сфера по АСКУВ, вы отправляете мне в личку исправления, я их отправляю в Сферу, всё это не оперативно (а иногда и просто письма не обрабатываются). В программном комплексе можно создать личные кабинеты, и тогда каждый житель будет видеть через интернет-сайт, какие показания будут отправлены в водоканал и котельную в текущем месяце. Кроме того в этом программном комплексе есть возможность видеть все потребляемые домом ресурсы через общедомовые приборы учёта (ОДПУ): по воде, электричеству, теплу. Многие не верят, что мы так много потребляем тепла. В случае запуска программного комплекса всё будет под полным контролем.

Теплосчётчики
Сейчас мы оплачиваем отопление по ОДПУ счётчика тепла, установленного в ИТП. В наших квартирах вертикальная разводка труб отопления, установить счётчики отопления нельзя, таким образом жители оплачивают не своё потребление тепла, а свою часть общего тепла, потреблённого всем домом. В Евросоюзе уже давно используются так называемые счётчики-распределители тепла. В России тоже есть такие решения. Если вы не меняли радиатор отопления в квартире, то сейчас на нём стоит счётчик-распределитель Danfoss Indiv 5R. Счётчик-распределитель это аналог счётчика тепла, только он считает не в Гигакалориях, как обычный теплосчётчик, а в условных единицах. Затем с помощью специальной программы (см. ПК "Пульсар") эти условные единицы для каждой квартиры преобразуются в реальные Гигакалории, которые отправляются в котельную, чтобы она прислала квитанцию каждому жителю дома. В доме, где установлены теплосчётчики, жители начинают экономить на отоплении, меньше платят. Разница в платеже за отопление до и после установки теплосчётчиков может быть 1.5-2 раза. Счётчики-распределители Данфосс INDIV-5R, они стандартные от застройщика, стояли на всех батареях. Были установлены для красоты, для них не смонтировано оборудование: узел учёта, этажные концентраторы. Это решение от Данфос с этажными концентраторами, которые очень дорого стоили, не стали монтировать, а сделали для бутафории, чтобы пройти госкомиссию. Госкомиссию нельзя пройти, если не установлены счётчики.